מהו תהליך של מחזור משכנתא ולמה כדאי לכם לשקול אותו

שוק הדיור בישראל דינמי, ומה שהיה נכון אתמול, לא בהכרח נכון היום. 

מחזור משכנתא הוא כלי חשוב שיכול להוביל לחיסכון משמעותי, במיוחד בתקופות של שינויים כלכליים.

אם יש לכם משכנתא, חשוב שתכירו את האפשרות לבצע מחזור משכנתא.  

_{מהו מחזור משכנתא?}

בפשטות, מחזור משכנתא הוא תהליך שבו אתם למעשה לוקחים משכנתא חדשה במקום המשכנתא הקיימת שלכם. המשכנתא החדשה "פורעת" את המשכנתא הישנה, ומעתה והלאה אתם משלמים רק את המשכנתא החדשה, בתנאים שנקבעו מחדש.

_{מצבים ספציפיים שבהם כדאי לשקול מחזור משכנתא:} 

_{ירידה בריביות השוק - אם הריביות הנוכחיות נמוכות מהריביות במשכנתא הקיימת, מחזור יכול להוביל לחיסכון משמעותי.} 

_{שינוי קיצוני בגובה ההחזר החודשי - כאשר ריבית בנק ישראל עולה, לרוב תהיה לכך השפעה על בעלי משכנתא עם מסלולים בעלי סיכון גבוה יותר - צמודי מדד , פריים וריבית משתנה}  

_{שינוי במצב הכלכלי האישי - עלייה בהכנסות המאפשרת לקחת ריבית נמוכה יותר - צורך בהקטנת ההחזר החודשי כתוצאה מירידה בהכנסות או עלייה בהוצאות המחייה}  

_{שינוי יעדי הפירעון - רצון לקצר את תקופת ההחזר או רצון להאריך את תקופת ההחזר לצורך הקטנת ההחזר החודשי}

_{למה כדאי לשקול מחזור משכנתא?}

ישנן מספר סיבות עיקריות שבגינן כדאי לשקול מחזור משכנתא:

• הורדת ההחזר החודשי - אם הריביות בשוק ירדו מאז שלקחתם את המשכנתא, או אם מצבכם הפיננסי השתפר, ייתכן שתוכלו להשיג ריבית נמוכה יותר ובכך להקטין משמעותית את ההחזר החודשי שלכם.
• קיצור תקופת ההחזר - עבור אלו שמעוניינים לסיים את תשלומי המשכנתא מוקדם יותר, מחזור יכול לאפשר קיצור תקופת ההלוואה תוך התאמת ההחזרים.
• שינוי הרכב המשכנתא - אם לקחתם משכנתא עם מסלולים שכבר אינם מתאימים לכם (לדוגמה, מסלול בנקאי  צמוד מדד, או פריים), תוכלו לשנות את תמהיל המשכנתא כך שיכלול מסלולים שמתאימים יותר למצבכם הפיננסי הנוכחי ולתחזיות העתידיות שלכם.
• גיוס הון נוסף - במקרים מסוימים, ניתן לבצע מחזור משכנתא ולקבל סכום כסף נוסף לכל מטרה, בדומה להלוואה לכל מטרה בתנאים נוחים יחסית.
• התאמה למצב כלכלי משתנה - שינויים במצבכם התעסוקתי, המשפחתי או הכלכלי יכולים להצריך התאמה של המשכנתא לתזרים המזומנים החדש שלכם.

_{איך מתבצע התהליך?}

תהליך מחזור משכנתא דומה במהותו ללקיחת משכנתא חדשה, וכולל בדרך כלל את השלבים הבאים:

1. בדיקת כדאיות: בשלב ראשון יש להזמין דו"ח יתרות לסילוק מהבנק בו מתנהלת המשכנתא הקיימת שלכם ולבחון בהתאם לנתונים את תנאיה בהשוואה לתנאי השוק הנוכחיים וכן את מצבכם הפיננסי, ובהתאם לקבוע האם מחזור כדאי עבורכם.
2. הגשת בקשה לבנקים: לאחר מכן, תוגש בקשה למחזור משכנתא למספר בנקים לקבלת הצעות.
3. משא ומתן ובחירת הצעה: יש לנהל משא ומתן עם הבנקים במטרה להשיג את התנאים הטובים ביותר , ולבחור את ההצעה המתאימה ביותר.
4. חתימה על מסמכים: לאחר בחירת ההצעה, יחתמו  מסמכי המשכנתא החדשה.
5. סילוק המשכנתא הישנה: הבנק החדש יסלק את המשכנתא הישנה, והמשכנתא החדשה תיכנס לתוקף.

_{חשוב כאמור לבצע בחינה מעמיקה של העלויות והיתרונות, להתייעץ עם מומחים, ולהתאים את המחזור למצב האישי ולמטרות הפיננסיות. מחזור משכנתא אינו פתרון אוניברסלי, אך במצבים המתאימים הוא יכול להיות מהלך משתלם ביותר}

מחזור פנימי או מחזור חיצוני ?

מחזור פנימי מתבצע כאשר אתם מבצעים שינויים בתנאי המשכנתא הקיימת שלכם באותו הבנק שבו המשכנתא כבר מתנהלת. בפועל, אתם לא עוברים בנק, אלא רק משנים את תמהיל המשכנתא, את הריביות, את תקופת ההחזר או את גובה ההחזר החודשי, כל זאת מול הבנק הקיים.

יתרונות:

• פשטות ומהירות: התהליך בדרך כלל פשוט ומהיר יותר. הבנק כבר מכיר אתכם, את הנכס ואת ההיסטוריה הפיננסית שלכם.
• פחות בירוקרטיה ועלויות : לרוב, אין צורך לבצע חיתום מחדש ושמאות מחודשת (אלא אם יש שינויים מהותיים), ואין צורך ברישום משכנתא חדשה בטאבו או אצל רשם המשכונות.
• עמלות מופחתות: לעיתים הבנק יהיה מוכן להפחית או לוותר על חלק מעמלותיו (אם קיימות), במטרה לשמר אתכם כלקוחות.
• היכרות עם הלקוח: הבנק כבר מכיר אתכם, וזה יכול להקל במקרים מסוימים.

חסרונות:

• כוח מיקוח מוגבל: מכיוון שאתם לא "מאיימים" לעזוב את הבנק, כוח המיקוח שלכם מוגבל יחסית. הבנק הקיים אולי יציע תנאים טובים יותר, אבל לא בהכרח את הטובים ביותר שקיימים בשוק.
• תנאים פחות תחרותיים: הבנקים האחרים לא מתמודדים על תיק המשכנתא שלכם, ולכן ייתכן שתפספסו הצעות אטרקטיביות יותר מבנקים מתחרים.

מחזור חיצוני מתבצע כאשר אתם לוקחים משכנתא חדשה בבנק אחר, ומשתמשים בכספי המשכנתא החדשה כדי לפרוע במלואה את המשכנתא הקיימת בבנק הקודם. למעשה, אתם מעבירים את תיק המשכנתא שלכם לבנק חדש.

יתרונות:

• כוח מיקוח גבוה: זהו היתרון המרכזי. כאשר בנקים מתחרים על הלקוח של בנק אחר, הם נוטים להציע תנאים אטרקטיביים יותר (ריביות נמוכות יותר, מסלולים גמישים יותר) כדי למשוך אתכם אליהם.
• תחרותיות מקסימלית: אתם מקבלים את האפשרות להשוות הצעות ממספר בנקים שונים ולבחור את ההצעה המשתלמת ביותר.
• שיעור מימון מעודכן: כתוצאה מירידת יתרת ההלוואה במהלך השנים ו/או עליית ערך הנכס, שיעור המימון (LTV) שלכם יורד, מה שיכול לאפשר לכם לקבל ריביות טובות יותר (במדרגות מימון נמוכות יותר).
• הזדמנות "לנקות שולחן": אם יש לכם היסטוריה מורכבת עם הבנק הקיים, מעבר לבנק חדש יכול לאפשר לכם לפתוח דף חדש.

חסרונות:

• יותר בירוקרטיה: התהליך מורכב יותר ודורש יותר התעסקות. הוא כולל פתיחת תיק חדש בבנק חדש, אישורי הכנסה מחדש, ולרוב גם שמאי חדש והליך רישום משכנתא מחודש בטאבו/רשם המשכונות (שדורש עורך דין).
• עלויות נלוות גבוהות יותר: עמלות פתיחת תיק, עמלות שמאות, שכר טרחת עורך דין (עבור רישום משכנתא), ולעיתים גם עמלת פירעון מוקדם לבנק הישן (במידה וקיימת ואין ויתור עליה).
• אורך זמן: התהליך לוקח זמן רב יותר בשל כלל השלבים הבירוקרטיים.

_{למי כדאי לפנות?}

חשוב מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות מקצועי ומוסמך שילווה אתכם לאורך כל התהליך. יועץ טוב יוכל לנתח את מצבכם, למצוא את ההצעות המשתלמות ביותר עבורכם, ולחסוך לכם זמן וכסף רב.

חושבים על מחזור משכנתא ? דברו איתנו! נשמח לבדוק את כדאיות המהלך עבורכם ולעזור לכם למצוא את הפתרון המתאים ביותר.